9月25日开始，首套房存量房贷要降了！
这两天，工行、中行、农行、建行、中行、招行等多家银行陆续明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。
如今，大多数城市执行”认房不认贷“，如何认定你是首套房呢？
(资料图片)
其中，工行给出的范围比较宽，直接给了4个情况。其他银行基本认可首房首贷、认房不认贷之后“二套变首套”这两种。
目前，大部分“首房首贷”客户由银行主动调整。
而对于此前采取固定利率、二套变首套等情况，则要客户主动提交申请。
有2020年买房，选择房贷浮动利率的网友爆料，他们的房贷利率已经下调至4.5%了，而同小区业主，在其他银行办理的房贷，目前仍是4.6%。
图源：壹地产粉丝
这次存量房贷利率调整，无疑是银行主动给供楼业主发了红包。
那么，这次具体如何调整？对深圳供楼人有何影响？
01.
存量房贷利率到底怎么调？
深圳银行最新回应来了
从调整规则来看，大部分银行给出了时间段：
以中国银行公告为例，基本划分出了3个时间段：
1、2019年10月7日（含当日）之前发放的贷款；2、2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）；
3、2022年5月15日（含当日）至今；
我们再看下深圳此前公布的执行利率下限，
在2009年10月8日以前，基本都是按照基准利率打折的，之后基本执行LPR+30bp ， 2016年7月13日之后，深圳的房贷利率都高于全国利率下限。
那么，深圳该如何调整？
目前网传的版本是：
[1] 2019年10月7日 (含) 前发放的房贷，目前利率高于LPR(4.2%) 可调至4.2%;
[2]2019年10月8日 (含) 后发放的房贷目前利率高于LPR+30BP(4.5%)可下调至4.5%。
图源： 小红书
为了核对这个传闻的真实性，笔者第一时间电话咨询了招商银行、建设银行、中国银行、工商银行的深圳个贷部，对方并未给出明确答复。
大都表示，如果是个人首套房贷款，从9月25日就会自动调整，届时登录手机银行查询房贷记录变更情况即可。
如果是二套变首套则要等待后续银行的细则出台，需要提交相关的证明材料。
02.
存量房贷下调
深圳业主一年能省多少？
此番存量房贷降下来后，深圳业主能省多少钱呢？
对此，我们先盘点了从2015年1月至今近9年来深圳首套房贷利率变动情况。
其中，首套房贷利率排名TOP5分别为：
2015年1月（5.84%）＞2018年6月（5.64%）＞2015年8月（5.4%）＞2017年9月（5.39%）＞2015年7月（5.29%）。
目前，深圳各大银行尚未明确具体的调整幅度阶梯，以下测算仅供参考。
1、认房不认贷后，房贷“二套变首套”。
2021年5月23日，小王在深圳买了套住宅，因为他在外地有房在供，这套房只能按深圳二套来贷款，彼时房贷利率为5.6%。
认房不认贷后，他的房贷利率能降多少？
当前，深圳的LPR为4.2%，如果按照LPR+30BP测算，调整后，她的房贷利率降到了4.5%。
按照100万，30年商贷，等额本息测算，调整后，他每月月供将减少673.94元，每年可节省8087.28元。
2、以前高息买房的业主；
小明在2018年6月买房，他的首套房贷利率是5.64%。
我们按两个方式测算
（1）按照当时深圳利率下限测算，调整后，他的利率为4.66%(当时基准利率*0.95）。
（2）按网传版本，调整到现在的LPR，其利率为4.2%。
按照100万，30年商贷，等额本息测算，调整后，计算情况如下表。可以发现，如果按照目前的4.2%测算，一年月供就省了1万元。
可见，存量房贷降息，确是真金白银的利好，不过对于2019年10月7日之后买房的业主，下行空间也并不大。
03.
与2008年相比
这次存量房贷下调有何不同？
降低存量房贷利率，2008年就曾出现过。
当时，受全球金融危机影响，房地产市场剧烈震荡。
有数据显示，2008年5月，深圳房价比上年最高点时下降了36%。前三个季度，深圳、北京、武汉等地房产成交量下跌50%。
到2008年下半年，官方直接打出房地产救市组合拳，
包括降息（7.74%→7.2%→6.12%→5.94%），降税及房贷优惠等。
在这个背景下，央行开始推出将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，同时适用于存量和新增房贷。
当时各大银行都在博弈，部分中小银行抢先试水，还推出“转按揭”抢客。
2009年元旦，国有四大行终于松口：
“凡是在2008年十月二十七日之前实行0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，一律享受七折优惠。”
与2008年不同，这次反而是国有四大行率先发公告，起带头作用；调整力度来看，也不是一次7折，而是要考虑当年的利率水平。
此番存量房贷利率下调，期待已久。
根据东吴证券研究所2017年-2023年首套房贷利率研究， 郑州、南宁、武汉、兰州、青岛、合肥、南京、常常、沈阳、石家庄等地存量房贷与新发房贷的是能查最明显，达到100BP及以上。
这意味着，存量房贷降低后，这些城市的供楼人可以节省一大笔开销。 反观深圳，“势能差”相对没那么明显，仅为21BP位列第二。
目前，银行存款利率不断下调，为了减轻还贷压力，降低杠杆，不少业主选择 提前还贷。
对此，工商银行深圳分行工作人员表示， 目前提前还贷的人比较多，审批要慢一些，最好与还贷网点提前核实下。
而招行工作人员表示， 目前福田区的提前还贷业务要提前３０天预约，建议直接联系个贷经理。
可见，提前还贷的人正越来越多，面对这样的压力，银行降低存量房贷利率，也是相对折中的办法。
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